Dienstag, 21. Dezember 2021

BGH: Zur Vergleichbarkeit iSd § 9a Heizkostenverordnung

Urteil vom 27. Oktober 2021 - Az. VIII ZR 264/19

In diesem Verfahren stritten sich die Mietparteien um die Ordnungsmäßigkeit von Heizkostenabrechnungen. Die Beklagte war zwischen 2013 und 2018 Mieterin des Klägers. Für die Jahre 2013 bis 2016 schätzte der Kläger den Wärmeverbrauch nach § 9a Heizkostenverordnung, da der eingebaute Wärmemengenzähler auch nach einem Austausch nicht richtig funktionierte. Da der Kläger auch Vergleichswohnungen angab, die sich in anderen Gebäuden als die Wohnung der Beklagten befinden, lehnte diese die Abrechnung ab. Die darauffolgende Klage auf Zahlung von Betriebskosten für diese Jahre in Höhe von 1.066,22 Euro blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Das Berufungsgericht war dabei der Meinung, dass als „vergleichbare andere Räume“ im Sinne von § 9a HeizKV nur Räumlichkeiten in Betracht kommen, die in demselben Gebäude liegen, wie die Wohnung, für die geschätzt werden soll. Denn nur dann, habe der Mieter die Möglichkeit, „sich mit zumutbaren Mitteln eine Vorstellung davon zu verschaffen, ob die herangezogenen Vergleichsräume vergleichbar im Sinne der Vorschrift“ sind.

Diese Argumentation lehnte der BGH ab. Die Ansicht des Berufungsgerichts, wie sie auch in Teilen der Literatur zu finden ist, sei unzutreffend. Eine Auslegung des § 9a HeizKV dahingehend, dass lediglich Räume innerhalb des einen Gebäudes vergleichbar im Sinne der Vorschrift sind, fände bereits im Wortlaut keine Stütze. Eine Beschränkung hinsichtlich der Örtlichkeit wird dort nicht genannt. Aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift folge nichts anderes. Die Bundesrichter wiesen darauf hin, dass es sich bei § 9a HeizKV um eine auf „Praktikabilitäts- und Wirtschaftlichkeitserwägungen“ basierende Regelung handelt. Ihr Ziel sei es nicht, eine exakte Ermittlung des Verbrauchs sicherzustellen, sodass Ungenauigkeiten hinzunehmen seien. Maßgebend sei daher lediglich, dass die zu vergleichenden Räume „bautechnisch und von ihrer Nutzungsintensität (Anzahl der Nutzer/ Dauer der Nutzung) im Wesentlichen vergleichbar sind.“ Schließlich spreche auch die Systematik der Norm gegen die Auslegung des Berufungsgerichts. Denn § 9a HeizKV erlaube auch die Ermittlung des Verbrauchs anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes. Damit würden sich diese beiden Alternativen des § 9a HeizKV überschneiden, „wenn sich auch die vergleichbaren (anderen) Räume nach § 0a Abs. 1 Satz. 1 Alt. 2 HeizkostenV in dem Gebäude befinden müssten, in dem sich ebenfalls die Räume befinden, bezüglich derer die Schätzung erfolgt.“

Diese Auslegung führe auch zu einem unbilligen Kostenrisiko beim betroffenen Mieter. Denn auch innerhalb eines Gebäudes sind Abweichungen im Bauzustand möglich, sodass sich der Mieter auch in diesem Fall durch Besichtigung selbst einen Eindruck von der Vergleichbarkeit machen muss. Damit ist er in jedem Fall auf die Mitwirkung Dritter angewiesen.