Donnerstag, 15. April 2021

OLG München: Kein Mietmangel und Anpassung des Mietvertrags wegen Corona

Beschluss vom 17. Februar 2021 - AZ. 32 U 6358/20

Nach Entscheidungen der beiden Münchner Landgerichte hat sich nunmehr auch das OLG München in einem Hinweisbeschluss mit den Folgen der Betriebsuntersagung wegen der Corona-Pandemie für Gewerberaummietverträge auseinandergesetzt. Das Gericht stellte dabei fest, dass ein Mangel der Mietsache grundsätzlich nicht vorliege. Die Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB sei zwar möglich, im konkreten Fall gebe es hierfür aber keinen Grund.

Ein Mangel der Mietsache liege nach Einschätzung der Obersten Landesrichter nicht vor, da die behördlich angeordneten Schließungen zu einem Gebrauchshindernis führten, die aber nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts beruht. Hieran ändere auch nichts, dass im konkreten Fall die Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts vereinbart waren. Zum Leistungserfolg des Vermieters gehörten lediglich „rechtliche Umstände, die die körperliche Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache betreffen oder Einfluss auf sie haben“. Der Mieter könne also nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm die Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleisten will.

Hieraus folge auch, dass eine Unmöglichkeit nach § 275 BGB nicht vorliegt. Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin ihre vertraglichen Pflichten auch in dem Zeitraum erfüllt, in dem die Beklagte die Filiale nicht öffnen durfte.

Allerdings stellte das OLG fest, dass eine Vertragsanpassung grundsätzlich möglich wäre. In der Regel müsse davon ausgegangen werden, dass die gemeinsame Vorstellung der Vertragsparteien, es werde während der Vertragslaufzeit nicht zu wirtschaftlichen Auswirkungen einer Pandemie kommen, Geschäftsgrundlage geworden ist. Sofern keine anderen Anhaltspunkte vorliegen, müsse also davon ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien die Vorstellung hatten, dass der Geschäftsbetrieb des Mieters grundsätzlich möglich ist und auch nicht unabhängig vom Mietobjekt und vom Mieter untersagt wird.

Die Anwendung des § 313 BGB sei auch nicht durch das COVID-19-Gesetz der Bundesregierung eingeschränkt. Nach dem Willen des Gesetzgebers stellt Art. 240 § 2 EGBGB keine abschließende Regelung zu den miet- und pachtrechtlichen Folgen der Pandemie dar.

Das OLG stellte darüber hinaus fest, dass für die Anwendung von § 313 BGB dann kein Raum besteht, wenn Umstände betroffen sind, die in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Dies sei im Falle der Betriebsschließungen allerdings nicht der Fall. Das Mängelrisiko liege zwar grundsätzlich beim Vermieter, allerdings liege wie bereits erörtert schon kein Mangel der Mietsache vor. Dagegen falle das Risiko, überhaupt ein Geschäft in der Mietsache betreiben zu können, nicht allein in die Mietersphäre. „Denn die Öffnungsuntersagung, die dem Mieter in begrenztem Zeitraum die Möglichkeit nimmt, Gewinne zu erzielen, hängt in keiner Weise mit unternehmerischen Entscheidungen des Mieters zusammen, wie er im Rahmen des vereinbarten Mietzwecks am Markt Erfolg haben möchte.

Außerdem geht der Senat davon aus, dass sich durch die Betriebsuntersagungen Umstände im Sinne des § 313 BGB geändert haben und die Parteien den Vertrag nicht derartig geschlossen hätten, wenn sie dies vorausgesehen hätten. Dabei sei zu beachten, dass durch die Schließung des Geschäftes, kein Umsatz durch Verkauf von Waren erwirtschaftet werden kann und die Räumlichkeiten lediglich als Lager benutzt werden können. Insofern sei eine schwerwiegende Änderung gegeben. Außerdem ist in der Regel nicht ersichtlich, dass die Vertragsparteien pandemiebedingte Betriebsuntersagungen vorhergesehen hätten. Wenn dies der Fall gewesen wäre, ist anzunehmen, dass der Mietvertrag jedenfalls nicht ohne eine Möglichkeit der Mietanpassung geschlossen worden wäre.

Allerdings weisen die Obersten Landesrichter darauf hin, dass die Anwendung von § 313 BGB auch voraussetzt, dass dem betroffenen Vertragspartner das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Hierzu ist eine umfassende Interessensabwägung notwendig, in die vorliegen auch einzufließen hat, dass der Gesetzgeber Maßnahmen ergriffen hat, um die wirtschaftlichen Auswirkungen der Betriebsschließungen zu kompensieren. Daher könne eine Herabsetzung der Miete nicht nach einem objektiven Schema erfolgen kann, „wie beispielsweise der hälftigen Herabsetzung unter vorheriger Anrechnung von tatsächlich erfolgten oder nur möglichen Hilfsleistungen.“ In diesem Fall würde die Vertragsanpassung nämlich nur an die Stelle der Minderung treten, bei der es auf die Unzumutbarkeit der Zahlung der vollständigen Miete nicht ankomme.

Daher kommt eine Herabsetzung der Miete im vorliegenden Fall nicht in Betracht. Die Beklagte hatte vorgetragen, im März Umsatzeinbußen im Vergleich zum Vorjahr in Höhe von 47,68 Prozent und in Höhe von 78,56 Prozent im April erlitten zu haben. Eine Herabsetzung der Miete wäre in diesem Fall nach Ansicht des OLG nur möglich, wenn man allein vom Rückgang des Umsatzes ausginge, ohne die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen, was Teile der Literatur befürworten. Hierbei sei ausreichend, dass der Gesetzgeber mit dem Wirtschaftsstabilisierungsfonds Instrumente geschaffen hat, die auch Unternehmen wie die Beklagte mit bundesweit rund 2.600 Filialen und 26.000 Mitarbeitern, in Anspruch nehmen können. Ob die Beklagte diese beantragt hat, kann dabei dahinstehen. Ebenso ist unschädlich, dass die Beklagte die Voraussetzungen für die Gewährung von Corona-Hilfen aufgrund ihrer Größe nicht erfüllt. Jedenfalls seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, „dass die Verpflichtung zur Zahlung der Miete für April 202 zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis führen würde.“ Einen Ausnahmefall hat die Beklagte nicht vorgetragen.