Montag, 9. September 2019

WEG-Reform

Bund-Länder-Arbeitsgruppe stellt Abschlussbericht vor

 

Nach langen Diskussionen und vielen Expertenanhörungen zur dringend notwendigen WEG-Reform, hat eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe nunmehr ihren Abschlussbericht vorgestellt. In dem über hundert Seiten starken Werk macht die Arbeitsgruppe Vorschläge für die Änderung des WEG.

Die wichtigsten Vorschläge im Überblick:

  • Der Bericht spricht sich dafür aus, Sanierungen und Modernisierungen von   Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen. Darüber hinaus sollen Regelungen getroffen werden, die die Schaffung von E-Auto-Ladestationen sowie Maßnahmen zur Barrierefreiheit und zum Einbruchsschutz erleichtern sollen.
  • Dem Verwalter solle mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnis zustehen. So schlägt die Arbeitsgruppe vor, dass der Verwalter über Maßnahmen entscheiden dürfen soll, bei denen es nicht erforderlich erscheint, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Darüber hinaus soll der Verwalter eine unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten und insbesondere Hausgeldforderungen gerichtlich und im Vollstreckungsverfahren geltend machen dürfen.
  • Auch die Eigentümerversammlungen sollen modernisiert werden. Um einzelnen Eigentümern eine Online-Teilnahme an der Versammlung zu ermöglichen, solle den Eigentümern eine entsprechende Beschlusskompetenz eingeräumt werden. Reine Onlineversammlungen lehnt die Arbeitsgruppe dagegen ab.
  • Vorschriften zur Beschlussfähigkeit sollten gänzlich entfallen. Eine Eigentümerversammlung müsse unabhängig von der Zahl der erschienenen Miteigentumsanteile beschlussfähig sein.
  •  Die Zahl der Verwaltungsbeiräte wird künftig flexibler gestaltet werden. Größere WEGs könnten somit mehr Beiräte bestellen, als kleine.
  • Die Haftung der Verwaltungsbeiräte soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesenkt werden, um mehr Eigentümer zur Kandidatur zu bewegen.
  • Verwaltungsbeiräte sollten zukünftig nur noch für maximal vier Jahre mit der Möglichkeit der Wiederbestellung gewählt werden.
  • Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sollen umgestaltet werden. Solche Klagen sollen sich zukünftig gegen die Gemeinschaft und nicht mehr gegen jeden einzelnen Eigentümer richten.
  • § 49 Abs. 2 WEG sollte gestrichen werden, wonach das Gericht bei grobem Verschulden des Verwalters, diesem Prozesskosten auferlegen kann. Die Eigentümer seien bereits durch Schadensersatzansprüche ausreichend geschützt.
  • Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen oder vertraglichen Öffnungsklausel gefasst werden, sollen künftig unter gewissen Umständen in Das Grundbuch eingetragen werden, um Wirksamkeit zu erlangen. Dies soll spätere Erwerber schützen.
  • Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der richterrechtlich anerkannten „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ sollen durch gesetzliche Regelungen beseitigt werden. Die Gemeinschaft soll daher beispielsweise schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher entstehen.
  • Ebenso sollen Unsicherheiten hinsichtlich der Rechteinhaberschaft von Eigentümern und Gemeinschaft geklärt werden. Der Bericht schlägt vor, die gesamte Verwaltung der Gemeinschaft zu übertragen, die durch ihre Organe, Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und dem Verwalter als Vertretungsorgan, handelt.
  • Flächen, an denen derzeit nur Sondernutzungsrechte begründet werden können, wie Terrassen oder Stellplätze, sondern sondereigentumsfähig werden.
  • Der Bericht schlägt auch härtere Sanktionsmöglichkeiten für säumige Hausgeldschuldner vor. So soll die Entziehung des Eigentums auch dann schon unter Umständen möglich sein, wenn Hausgeldzahlungen schleppend erfolgen. Derzeit wird hierfür ein totaler Zahlungsausfall verlangt.
  • Die Jahresabrechnung des Verwalters soll verbessert werden. Beispielsweise wird vorgeschlagen, den Gegenstand des Beschluss über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze zu beschränken. Darüber hinaus soll der tatsächliche Stand der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung genannt werden und eine Vermögensübersicht beigefügt werden.
  • Schließlich beschäftigte sich die Arbeitsgruppe auch mit der Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht. Der Bericht schlägt vor, den vermietenden Eigentümer einen Duldungsanspruch gegen seinen Mieter einzuräumen, um beschlossene Baumaßnahmen durchführen zu können.
  • Die Betriebskosten aus der Jahresabrechnung eines vermietenden Wohnungseigentümers soll dieser an seinen Mieter weitergeben dürfen.